Reforma tributária e o setor imobiliário: quais as mudanças esperadas?

O mercado imobiliário brasileiro, um dos pilares da economia e presente na vida de milhões de pessoas, também será impactado pelas mudanças da reforma tributária.

Com a aprovação do projeto de regulamentação, o setor se prepara para um novo cenário fiscal que promete redefinir as regras do jogo para construtoras, incorporadoras, imobiliárias, investidores — e também para quem deseja comprar, vender ou alugar um imóvel.

Historicamente, a tributação no setor imobiliário sempre foi complexa, com diversos impostos e regimes que geravam custos altos e muita burocracia. A expectativa agora é de um sistema mais simples e transparente. 

Ainda assim, surgem dúvidas: como ficam as alíquotas? Os preços dos imóveis vão subir? Será que a casa própria ficará mais cara ou mais acessível? 

Confira o que muda com a reforma tributária e como isso afeta o futuro do mercado imobiliário brasileiro!

O setor imobiliário no Brasil: panorama atual e desafios tributários

O setor imobiliário brasileiro é um dos mais dinâmicos e relevantes da economia, reunindo uma cadeia ampla que vai da construção civil à comercialização e locação de imóveis. Apesar da sua importância, o setor opera há anos sob um regime tributário complexo e, muitas vezes, oneroso — o que gera incertezas e impacta diretamente os custos e a competitividade dos negócios.

A complexidade tributária atual

Hoje, o setor está sujeito a uma série de tributos que incidem em diferentes etapas da cadeia. Entre eles estão o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços), aplicado em determinadas operações na construção; o ISS (Imposto sobre Serviços), que incide sobre atividades como corretagem e incorporação; e o PIS/COFINS, que afeta diversas transações ao longo do processo.

Além disso, há impostos patrimoniais como o IPTU e o ITBI, relacionados à posse e à transmissão de imóveis. A combinação desses tributos, com diferentes alíquotas, bases de cálculo e formas de apuração, torna o ambiente tributário altamente burocrático e desafiador. 

O resultado é uma carga pesada de Compliance Fiscal, que exige tempo, estrutura e atenção constante por parte das empresas do setor.

Regimes especiais e benefícios fiscais

Historicamente, o setor imobiliário contou com regimes especiais e incentivos fiscais para estimular o investimento e ampliar o acesso à moradia.

Com a reforma, esses benefícios passarão por uma revisão. Isso gera apreensão quanto à manutenção da competitividade e à viabilidade de projetos — especialmente os voltados para habitação popular. A transição para o novo modelo exigirá uma análise cuidadosa de como esses regimes serão adaptados ou substituídos.

Tributação progressiva e critérios de incidência do IVA para pessoas físicas

Um dos princípios da reforma é a progressividade: quem tem maior capacidade contributiva pagará mais impostos. Para pessoas físicas, a incidência do novo IVA será aplicada nos seguintes casos:

• Venda de mais de 3 imóveis no ano anterior (adquiridos há menos de 5 anos);

• Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos 5 anos;

• Aluguel de mais de 3 imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.

Benefícios fiscais para o setor

Apesar das mudanças, alguns pontos da regulamentação visam proteger o mercado e garantir moradia acessível. Entre os benefícios previstos:

• Redutor social do aluguel ampliado: de R$ 400 para R$ 600, aliviando os custos de locações populares;

• Alíquotas reduzidas: 70% para locações e 50% para demais operações imobiliárias;

• Tributação da corretagem: a cobrança do imposto será feita no momento do pagamento pela intermediação, o que pode facilitar o controle fiscal e reduzir litígios.

Impactos da reforma tributária no setor imobiliário

A reforma promete transformar o panorama fiscal do mercado imobiliário, trazendo tanto oportunidades quanto desafios. Entender esses impactos é essencial para que construtoras, incorporadoras, investidores e demais agentes do setor se preparem de forma estratégica.

Perspectiva do governo: redução da carga tributária e ganhos de eficiência

Segundo o Ministério da Fazenda, a reforma será positiva para o setor. A expectativa é de que as novas regras reduzam a carga tributária em comparação com o sistema atual, especialmente em empreendimentos voltados à habitação popular.

O governo também destaca os ganhos de eficiência com a simplificação dos tributos, o que pode trazer mais transparência e previsibilidade para as operações no setor.

Redução de alíquotas para locação e outras operações

Entre os principais destaques da proposta está a redução de alíquotas para atividades imobiliárias. 

Para a locação de imóveis, haverá um redutor de 70% sobre a alíquota padrão, o que resultaria em uma alíquota efetiva de 8,4%, considerando uma alíquota geral de 28%. Já outras operações do setor terão uma redução de 50% sobre a alíquota padrão.

Essas medidas buscam aliviar a carga tributária sobre atividades essenciais do mercado imobiliário, incentivando sua manutenção e crescimento.

Desoneração para imóveis populares

A proposta também prevê mecanismos de desoneração focados em habitações populares. Nesses casos, o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o valor da venda e o custo do terreno — e não sobre o valor total do imóvel.

Além disso, será aplicado um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributável, favorecendo projetos de moradia de menor valor e tornando a tributação mais progressiva.

Não cumulatividade plena

Outro ponto positivo, segundo o governo, é a aplicação da não cumulatividade plena para as atividades imobiliárias. Isso permitirá que as empresas deduzam do imposto devido todos os tributos pagos na aquisição de materiais de construção e serviços — o que hoje, muitas vezes, não é possível.

Na prática, essa mudança evita que os tributos se tornem custos para as empresas, aumentando a eficiência fiscal e financeira das operações.

Preocupações do setor: aumento da carga tributária e repasse de custos

Apesar do discurso otimista do governo, entidades e lideranças do setor imobiliário têm manifestado preocupações relevantes quanto aos impactos da reforma tributária. O principal alerta é para o possível aumento da carga tributária que, inevitavelmente, tende a ser repassado ao consumidor final.

Aumento da alíquota de impostos sobre venda de imóveis novos

Simulações realizadas por empresários indicam que a tributação sobre imóveis novos poderá se tornar progressiva e significativamente mais alta. Segundo reportagem do Broadcast, os percentuais estimados seriam:

• Imóveis de até R$ 240 mil: de 6,41% para 7,4%;

• Imóveis de R$ 500 mil: de 8% para 10,6%;

• Imóveis de R$ 1 milhão: de 8,11% para 12%;

• Imóveis de R$ 2 milhões: de 8% para 12,3%.

Mesmo com o desconto de 40% sobre o IVA previsto para o setor, a alíquota efetiva sobre o lucro de transações com imóveis novos deve ficar entre 15,9% e 17,9%. Quando somada ao ITBI, essa carga pode chegar a 18,9%, representando um aumento expressivo e gerando incertezas sobre os efeitos no preço final dos imóveis.

Impacto na locação de imóveis

Especialistas também alertam para possíveis efeitos da reforma no mercado de aluguel. A estimativa é de um aumento médio de 3% a 6% no valor dos aluguéis — o que pode restringir o acesso à moradia, afetando principalmente famílias de baixa e média renda.

Desafios para loteamentos

Outro ponto de atenção são os impactos sobre os loteamentos. Simulações indicam uma elevação expressiva na carga tributária, que pode chegar a 226%. Esse aumento tende a encarecer o preço dos terrenos, dificultando a expansão de áreas urbanas e a construção de novas moradias, o que pode comprometer o desenvolvimento urbano em diversas regiões.

Aproveite e leia também: Reforma tributária e varejo, o que muda para quem vende ao consumidor final.

Estratégias de adaptação para o mercado imobiliário

Diante das mudanças iminentes, o setor imobiliário precisa adotar estratégias sólidas para se adaptar ao novo cenário tributário e manter sua sustentabilidade e competitividade.

Revisão de estruturas e planejamento tributário

Um dos primeiros passos é revisar a estrutura de custos e realizar um planejamento tributário criterioso. Isso envolve analisar detalhadamente as novas alíquotas, buscar a melhor utilização dos créditos tributários e reavaliar os modelos de negócios praticados atualmente.

Contar com uma consultoria especializada será essencial para identificar oportunidades, evitar riscos e ajustar o planejamento às novas regras com segurança.

Diálogo com o governo e busca por ajustes

As entidades representativas do setor imobiliário devem manter um diálogo constante com o governo e o legislativo. A apresentação de propostas e a defesa por ajustes na regulamentação são fundamentais para assegurar que as particularidades do setor sejam levadas em conta e que a nova carga tributária não comprometa o acesso à moradia nem o crescimento sustentável do mercado.

Inovação e eficiência operacional

A reforma tributária também pode funcionar como um impulso para a inovação e o aumento da eficiência no setor. Empresas que investirem em tecnologia, automação de processos e novos modelos de construção e comercialização estarão mais preparadas para enfrentar os desafios do novo cenário fiscal.

A tendência de desburocratização e a aplicação da não cumulatividade plena podem, com o tempo, elevar a produtividade e fortalecer a competitividade das empresas do setor.

O futuro do setor imobiliário com a nova tributação

Toda essa reestruturação marca um novo capítulo para o setor imobiliário brasileiro. Ao propor a simplificação do sistema atual, com a unificação de tributos e a aplicação da não cumulatividade plena, a reforma traz a promessa de maior transparência e eficiência no longo prazo.

Mas essa transição também impõe desafios importantes. A possibilidade de aumento da carga tributária sobre imóveis novos, o impacto no mercado de aluguéis e os entraves para loteamentos exigem atenção redobrada de empresas, incorporadoras e investidores.

Para atravessar esse momento com segurança, será essencial adotar um planejamento tributário estratégico, buscar orientação especializada e manter um canal de diálogo ativo com o governo.

Mais do que uma mudança fiscal, a reforma é um convite à modernização. Quem conseguir se adaptar com agilidade — inovando, otimizando processos e repensando modelos de negócio — terá mais chances de crescer, fortalecer sua posição no mercado e continuar contribuindo para o desenvolvimento urbano e o acesso à moradia no país.

O calendário da reforma tributária já está em andamento — e quanto antes você se preparar, melhor. Para acompanhar cada etapa dessa transição e entender como tudo funciona na prática, assista ao nosso quadro Papo de Contador no YouTube. O especialista Augusto Santos explica de forma simples e direta os principais pontos da reforma. Confira:

Aqui, na Treeunfe, estamos comprometidos em apoiar os empreendedores durante todo esse processo. Pode contar com a gente para seguir com mais segurança nesse novo cenário tributário!